Kredia për prona kalon 5 miliardë euro, huatë rriten me 12.5 për qind

24-08-2026

Ekspozimi i bankave ndaj pasurive të paluajtshme arriti në 477 miliardë lekë, ndërsa kredia për prona u rrit me 12.5%.

Të dhënat e Bankës së Shqipërisë tregojnë se kredia për pasuri të paluajtshme ka shënuar rritje të shpejtë në vitet e fundit, ndërsa kredia direkte për sektorin e ndërtimit është në vlera më të kufizuara dhe rritja e saj është ngadalësuar ndjeshëm që prej vitit të kaluar. Sektori bankar ndodhet në kulmin e një cikli të rritjes së shpejtë të kredisë për pasuri të paluajtshme, me ekspozimin në hua për prona që tashmë ka kaluar vlerën e 5 miliardë eurove. :contentReference[oaicite:0]{index=0}

Sipas statistikave të Bankës së Shqipërisë, vlera totale e kredisë për pasuri të paluajtshme në fund të muajit maj 2026 arriti në 477 miliardë lekë, me një rritje prej 12.5% krahasuar me një vit më parë. Kjo kredi përfshin si bizneset, ashtu edhe individët. Pjesa më e madhe e portofolit u takon individëve, me afërsisht 53% të ekspozimit total, ndërsa 47% është kredi e dhënë për bizneset.

Rritja më e shpejtë po regjistrohet te individët, ku portofoli i kredisë për pasuri të paluajtshme është rritur me 13% në terma vjetorë. Për bizneset, rritja është lehtësisht më e ulët, në 12.2%. Aktualisht, kredia për pasuri të paluajtshme përbën më shumë se gjysmën e portofolit total të kredisë së dhënë për sektorin privat të ekonomisë.

Në periudhën pas pandemisë, bankat e kanë zgjeruar ndjeshëm portofolin e huave për prona. Që nga fillimi i vitit 2020, kredia për pasuri të paluajtshme është rritur me 130%. Kreditimi vlerësohet se ka qenë një faktor i rëndësishëm në mbështetjen e kërkesës në tregun e pronave, por njëkohësisht ka rritur ekspozimin e sektorit bankar ndaj ecurisë së këtij tregu.

46% e kredisë është e siguruar me pasuri të paluajtshme

Në shumicën dërrmuese të rasteve, kreditë për pasuri të paluajtshme janë të siguruara me prona të lëna si kolateral në favor të bankave, zakonisht me vetë pronën e blerë me kredi. Sipas të dhënave të mesit të vitit 2025, kreditë me kolateral në formën e pasurive të paluajtshme zinin 46% të tepricës së kredisë, ose rreth 61% të kredisë së kolateralizuar.

Një krizë e mundshme në tregun e pasurive të paluajtshme do të ulte vlerën e kolateralit dhe do t'i ekspozonte bankat ndaj rreziqeve për humbje nga kreditë. Një rënie drastike e vlerës së tregut të pronave do të zhvlerësonte kolateralet e bankave dhe do të rriste rrezikun në rast të nevojës për ekzekutimin e tyre. Duke pasur parasysh peshën e rëndësishme të ndërtimit dhe pasurive të paluajtshme në ekonomi, efektet e tërthorta të një krize të këtyre sektorëve mbi ekonominë dhe aftësinë paguese të huamarrësve mund të ishin gjithashtu serioze.

Masat e Bankës së Shqipërisë po japin efektet e para

Duke filluar nga mesi i vitit të kaluar, Banka e Shqipërisë nisi të aplikojë kufizime për standardet e kredidhënies së re për blerjen e banesave, me synimin për të frenuar rritjen e huasë në segmentin e individëve. Raporti tavan i kredisë ndaj vlerës në lekë është vendosur në 85% për shtëpinë e parë dhe 80% për shtëpinë e dytë. Për kreditë në valutë të huaj, kufiri është 75% për shtëpinë e parë dhe 70% për shtëpinë e dytë.

Raporti i shërbimit të borxhit ndaj të ardhurave për kreditë në lekë është vendosur në 40% për shtëpinë e parë dhe 35% për shtëpinë e dytë. Në valutë të huaj, niveli tavan është 35% për shtëpinë e parë dhe 30% për shtëpinë e dytë. Sipas Bankës së Shqipërisë, masat synojnë ruajtjen e stabilitetit financiar përballë rritjes së shpejtë të çmimeve të banesave, duke mbrojtur aftësinë paguese të kredimarrësve dhe cilësinë e ekspozimeve të bankave ndaj tregut të pasurive të paluajtshme.

Për shkak të rritjes së shpejtë të kredisë për prona, Banka e Shqipërisë aplikoi gjithashtu për herë të parë një shtesë të posaçme në kërkesat për kapital ndaj sektorit bankar. Shtesa kundërciklike e kapitalit u vendos fillimisht në 0.25%, për t'u zbatuar nga 30 qershori 2025, dhe u rrit më tej në 0.5%, me zbatim nga 31 dhjetori 2025.

Deri në fund të vitit të kaluar, efekti i masave ishte i kufizuar. Kredia e re për blerjen e banesave arriti rekordin historik prej 64.4 miliardë lekësh, ose rreth 658 milionë euro, e llogaritur me kursin mesatar të vitit. Kredia e re për shtëpi u rrit me 17.3% krahasuar me vitin 2024, nga një rritje prej 13% një vit më parë.

Megjithatë, pesë muajt e parë të vitit 2026 kanë treguar një ngadalësim të ndjeshëm. Për periudhën janar-maj, kredia e re për banesa zbriti në 27.6 miliardë lekë, me rënie prej 4.2% krahasuar me një vit më parë. Tendenca e kredisë është përmirësuar pas tremujorit të dytë dhe mbetet për t'u parë nëse viti 2026 do të sjellë përfundimisht frenim të kredisë për shtëpi.

Çmimet vijojnë të rriten, por shtysa kryesore vjen nga bregdeti

Të dhënat e Bankës së Shqipërisë tregojnë se, në një horizont afatgjatë, çmimet e pasurive të paluajtshme në vend janë rritur ndjeshëm. Në raport me vitin bazë 2013, indeksi Fischer është rritur me 270%. Të dhënat më të fundit tregojnë se rritja e çmimeve ka vazhduar, por me ritme më të ngadalësuara.

Indeksi Fischer i Bankës së Shqipërisë tregoi se çmimi mesatar i banesave të shitura gjatë gjysmës së dytë të vitit 2025 u rrit me 11.7% krahasuar me gjashtëmujorin e mëparshëm dhe me 28% krahasuar me një vit më parë. Rritja vjetore u ngadalësua nga 41.7% që ishte raportuar në gjashtëmujorin e parë 2025.

Në Tiranë, ngadalësimi ishte më i ndjeshëm. Indeksi i çmimeve të shitjeve rezultoi i pandryshuar ndaj gjashtëmujorit të mëparshëm dhe u rrit me 4.4% krahasuar me një vit më parë, nga rritja prej 32.6% e regjistruar në gjashtëmujorin e parë 2025. Banka e Shqipërisë vlerëson se kontributin kryesor në rritjen e indeksit të përgjithshëm të çmimeve e kanë dhënë zonat bregdetare.

Financimi bankar ka vijuar të shoqërojë një pjesë të konsiderueshme të shitjeve. Sipas agjentëve, rreth 61% e pronave për banim dhe përdorim tregtar të shitura prej tyre janë blerë me hua bankare. Në 38% të rasteve, kredia ka mbuluar deri në 60% të vlerës së pronës.

Edhe çmimet e qirave shënuan rritje në gjashtëmujorin e dytë 2025. Informacioni për kërkesën dhe çmimet e qirasë vjen kryesisht nga agjentët që ushtrojnë aktivitet në kryeqytet, të cilët raportojnë kërkesë më të lartë krahasuar me gjashtëmujorin e mëparshëm. Vlerësimet e tyre për ecurinë e tregut dhe çmimet e banesave mbeten përgjithësisht pozitive si për periudhën afatshkurtër, ashtu edhe për horizontin deri në dy vjet.

Numri i pronave të shitura ra me 35% në gjysmën e dytë të 2025

Sipas Vrojtimit mbi Ecurinë e Tregut të Pasurive të Paluajtshme të Bankës së Shqipërisë, numri i përgjithshëm i pronave të shitura në gjysmën e dytë të vitit 2025 ishte 1,273, ose 35% më pak nga 1,959 prona të raportuara në gjashtëmujorin e parë. Numri mesatar i pronave të shitura nga çdo subjekt ra në rreth 8, nga mesatarja prej 11 në gjysmën e parë të vitit.

Raporti i subjekteve që kishin kryer shitje ndaj numrit të përgjithshëm të përgjigjeve të vlefshme ishte 40%. Ky raport ka ardhur gradualisht në rënie gjatë dekadës së fundit, nga maksimumi prej rreth 70% i vlerësuar në gjashtëmujorin e parë të vitit 2017.

Rreth 37% e shitjeve të realizuara në gjashtëmujorin e dytë 2025 përfaqësoheshin nga prona në zonat më të preferuara brenda qyteteve. Rreth 31% ishin prona në periferi brenda qytetit, nga 44% në periudhën e mëparshme, ndërsa 32% ishin prona jashtë qytetit, nga 21% në gjashtëmujorin e kaluar.

Rreth 25% e banesave të shitura në gjashtëmujorin e dytë 2025 janë raportuar të blera nga shtetas jorezidentë. Prej tyre, rreth 52% ishin shtetas të vendeve të Bashkimit Europian. Në tërësi, pesha e transaksioneve ku blerësit janë jorezidentë ka shfaqur tendencë në rritje gjatë pesë viteve të fundit.

Megjithëse numri i pronave të shitura ra, koha mesatare e shitjes së banesave në rang vendi zbriti në 9.1 muaj, nga 11.6 muaj në vrojtimin e mëparshëm. Në Tiranë, koha mesatare e shitjes ra në 8.1 muaj nga 11.1 muaj. Në zonat bregdetare ajo u rrit në 9.9 muaj nga 8.7 muaj, ndërsa në zonat e tjera ra në 10.1 muaj nga 12.8 muaj.

Pavarësisht rënies së shitjeve, numri i pronave të pashitura, si për banesat ashtu edhe për godinat tregtare, ka vijuar të ulet, një fenomen i vërejtur që prej fillimit të vitit 2016. Tkurrja e inventarëve edhe në gjashtëmujorin e dytë 2025 mund të lidhet me uljen e ofertës së pronave të reja të hedhura në treg në portofolet e ndërtuesve apo agjentëve të shitjeve të anketuar.

Kredia për ndërtimin arrin rreth 840 milionë euro

Sipas Bankës së Shqipërisë, në fund të majit 2026 kredia për sektorin e ndërtimit arriti në afërsisht 80 miliardë lekë, ose më shumë se 840 milionë euro. Rritja vjetore ishte 3.6%, më e ulët se rritja mesatare e kredisë për ekonominë dhe e kredisë për biznesin.

Që prej vitit 2020, portofoli i kredisë për ndërtimin është zgjeruar me afërsisht 78%. Aktualisht, ai përbën 15% të kredisë totale për biznesin, por pesha e tij është në rënie krahasuar me nivelet e vitit të kaluar, duke treguar një ulje graduale të ekspozimit direkt të sektorit bankar ndaj ndërtimit.

Kredia për ndërtimin nuk përfshin vetëm ndërtesat, por edhe ndërtimet inxhinierike. Në veçanti, sektori bankar ka financuar në përmasa të konsiderueshme disa projekte të rëndësishme të Partneritetit Publik-Privat gjatë viteve të fundit. Nga ana tjetër, vlerësohet se vetëm një pjesë e vogël e ndërtimeve të reja rezidenciale financohen me kredi bankare.

Burimi: Monitor.al