Qeveria vendos kufizime për resortet mikse: të paktën 60 për qind e sipërfaqes për turizëm dhe certifikim paraprak përpara lejes së ndërtimit.

Qeveria ka përcaktuar rregulla të reja për ndërtimin dhe kategorizimin e strukturave akomoduese në Shqipëri, duke vendosur kufizime për raportin ndërmjet sipërfaqeve turistike dhe atyre rezidenciale. Sipas vendimit, projektet e reja të kategorisë “resort miks” duhet të rezervojnë të paktën 60% të sipërfaqes totale të ndërtimit për funksione turistike, ndërsa apartamentet, vilat dhe njësitë e tjera të banimit nuk mund të zënë më shumë se 40%.

Kuadri i ri, i mbështetur në ndryshimet e ligjit nr. 93/2015 “Për turizmin”, synon të krijojë një ndarje më të qartë ndërmjet investimeve turistike dhe zhvillimeve rezidenciale. Ndryshimet prekin zhvilluesit e projekteve të reja, investitorët në pasuri të paluajtshme dhe subjektet që planifikojnë komplekse të integruara turistike.

Resortet mikse, raport i detyrueshëm 60 me 40

Vendimi krijon nënkategorinë “resort miks”, e cila përfshin zhvillimet që kombinojnë struktura akomoduese, njësi rezidenciale dhe ambiente të përbashkëta. Për këto projekte, komponenti turistik duhet të përfaqësojë të paktën 60% të sipërfaqes së përgjithshme të ndërtimit të dy komponentëve, ndërsa ai rezidencial nuk mund të tejkalojë 40%.

Për shembull, në një projekt me 100 mijë metra katrorë sipërfaqe totale ndërtimi, të paktën 60 mijë metra katrorë duhet të përdoren për funksione turistike, ndërsa jo më shumë se 40 mijë metra katrorë mund të kenë funksion banimi. Raporti llogaritet mbi sipërfaqen e ndërtimit dhe jo mbi sipërfaqen e truallit.

Në komponentin turistik përfshihen hoteli, struktura kryesore akomoduese dhe ambientet e destinuara ekskluzivisht për shërbime turistike. Komponenti rezidencial përfshin apartamentet, vilat dhe pjesët e ndërtesave të destinuara për banim.

Vendimi përcakton se asnjë sipërfaqe ndërtimi nuk mund të përjashtohet nga përllogaritja. Ambientet e përbashkëta që u shërbejnë të dy komponentëve dhe nuk mund të ndahen objektivisht shpërndahen proporcionalisht. Kur një ambient i shërben kryesisht një funksioni, sipërfaqja i ngarkohet atij komponenti, pavarësisht emërtimit në projekt.

Zhvilluesit duhet të paraqesin një tabelë të detajuar të sipërfaqeve sipas objekteve, kateve dhe funksioneve, duke identifikuar pjesët turistike, rezidenciale dhe të përbashkëta. Dokumenti dhe përllogaritja e raportit duhet të nënshkruhen nga projektuesi përgjegjës dhe subjekti zhvillues.

Certifikatë paraprake përpara miratimit të lejes së ndërtimit

Një tjetër ndryshim është detyrimi që zhvilluesit të pajisen me certifikatë paraprake kategorizimi përpara miratimit të lejes së ndërtimit. Certifikata do të lëshohet nga ministria përgjegjëse për turizmin dhe do të vërtetojë përputhjen e projektit me kriteret e kategorisë përkatëse të strukturës akomoduese.

Kjo procedurë synon kontrollin e funksionit turistik që në fazën e projektimit. Megjithatë, certifikata paraprake nuk krijon të drejtë ndërtimi dhe nuk zëvendëson lejen e ndërtimit që lëshohet nga autoritetet përgjegjëse për zhvillimin e territorit.

Kushtet, kriteret, afatet dhe procedurat e certifikimit do të përcaktohen në një rregullore të ministrit përgjegjës për turizmin.

Apartamentet dhe vilat turistike nuk do të kategorizohen më veçmas

Vendimi ndryshon edhe mënyrën e kategorizimit të apartamenteve, vilave dhe dhomave të destinuara për akomodim turistik. Në projektet e reja, këto njësi nuk do të kategorizohen më si struktura akomoduese të veçanta, por do të përfshihen në komponentin turistik të resortit dhe do të mbulohen nga certifikata e tij.

Ky përcaktim zbatohet edhe për resortet mikse. Njësitë e projektuara për banim jashtë një strukture të tillë nuk mund të ofrohen si akomodim turistik pa u përfshirë në një projekt që plotëson kërkesat e kategorisë “resort”, sipas vendimit.

Ndryshimi i destinacionit të një apartamenti ose vile nga banim në akomodim turistik nuk mund të bëhet automatikisht. Ai duhet të përmbushë kërkesat e legjislacionit për turizmin dhe planifikimin e territorit. Pas miratimit, njësia përfshihet në komponentin turistik dhe në administrimin e përbashkët të resortit.

Çdo ndryshim i tillë duhet të pasqyrohet në dokumentacionin e projektit dhe në përllogaritjen e raportit të sipërfaqeve. Po kështu, ndryshimet përpara ose gjatë ndërtimit që prekin kategorinë turistike, ndarjen funksionale apo raportin 60 me 40 kërkojnë ndryshimin paraprak të certifikatës së kategorizimit dhe, sipas rastit, të lejes së ndërtimit.

Njihen 11 kategori dhe nënkategori strukturash akomoduese

Kuadri i ri njeh bujtinat, fjetinat ose hostelet, kampingjet, hotelet, motelet, resortet, qendrat kurative, strukturat “fjetje dhe mëngjes” (B&B), apart-hotelet dhe strukturat akomoduese të trashëgimisë kulturore. Për certifikimin paraprak shtohet edhe “resort miks” si nënkategori e resortit.

Një element i rëndësishëm është njohja e kategorisë “apart-hotel”, e cila përfshin struktura me apartamente për akomodim turistik që mund të jenë edhe në pronësi individuale, por funksionojnë nën administrim dhe menaxhim të përbashkët. Këto struktura duhet të ofrojnë shërbime të përbashkëta turistike dhe të kenë recepsion ose pritje të përbashkët.

Vendimi trajton edhe hotelin e shpërndarë, i cili mund të organizohet brenda kategorisë “resort”, nëse plotëson kërkesat ligjore. Njësitë duhet të ndodhen në ndërtesa ekzistuese, pranë njëra-tjetrës, dhe të administrohen nga i njëjti sipërmarrës turistik.

Projektet me leje të mëparshme nuk preken nga detyrimi i ri paraprak

Vendimi përmban dispozita kalimtare për projektet që kanë marrë leje ndërtimi përpara hyrjes në fuqi të ligjit nr. 83/2026. Për këto struktura nuk kërkohet certifikatë paraprake kategorizimi, por përpara nisjes së aktivitetit ato duhet t'u nënshtrohen procedurave të kategorizimit dhe, kur zbatohet, klasifikimit sipas legjislacionit për turizmin.

Ndërkohë, projektet për të cilat dokumenti i lejes së ndërtimit nuk është lëshuar përpara hyrjes në fuqi të ligjit nr. 83/2026 duhet të pajisen me certifikatën paraprake.

Certifikatat e lëshuara më parë për apartamente, vila, dhoma, blloqe apartamentesh dhe hotele të shpërndara ruajnë vlefshmërinë e tyre. Këto njësi mund të vijojnë aktivitetin sipas kategorisë për të cilën janë certifikuar, duke respektuar detyrimet ligjore për akomodimin turistik.

Ndikimi në investimet turistike dhe tregun e pasurive të paluajtshme

Rregullat e reja mund të ndikojnë në strukturimin e investimeve turistike, veçanërisht në zonat bregdetare, ku janë zhvilluar projekte që kombinojnë hotele, resorte, apartamente dhe vila për shitje.

Kufiri maksimal prej 40% për komponentin rezidencial synon të ruajë funksionin dominues turistik të resorteve mikse. Kjo mund të ndikojë në modelet financiare të investimeve që mbështeten te shitja e apartamenteve dhe vilave për të financuar ndërtimin e infrastrukturës turistike.

Certifikimi paraprak synon gjithashtu të shmangë rastet kur një zhvillim paraqitet si investim turistik, ndërsa në praktikë ka një peshë të konsiderueshme rezidenciale.

Megjithatë, rregullat e reja nuk ndryshojnë automatikisht intensitetin e lejuar të ndërtimit, koeficientët e shfrytëzimit të tokës, lartësitë apo distancat ndërmjet objekteve. Këta tregues vijojnë të përcaktohen nga dokumentet e planifikimit dhe rregulloret përkatëse të miratuara nga Këshilli Kombëtar i Territorit dhe Ujit.

Burimi: ekofin.al