Zbulohet projekti i kompanise Fusha me afro 90 mije metra katrore kulla dhe Teater

Kërkesa e biznesmenit Shkëlqim Fusha i hapi rrugën projektit që e kthen pronën e tij 298.1 m2 në kompleks kullash 17-21 kate, mbi 8465 m2 tokë publike-përfshirë Teatrin Kombëtar, ish-selinë e PD dhe Drejtorinë e Përgjithshme të Burgjeve. 

Më 8 shkurt, një grup artistësh refuzuan zhurmshëm urdhrin e drejtorit të Teatrit Kombëtar, Hervin Çuli për lirimin e ndërtesës dhe transferimin e institucionit te qendra Art Turbina – e cila ishte në atë kohë në ndërtim e sipër. Artistët dyshuan se pas kërkesës së drejtorit për zhvendosjen e Teatrit qëndronte një plan për shembjen e ndërtesës historike dhe zëvendësimin e saj me një numër kullash komerciale dhe nëpërmjet një peticioni kërkuan transparencë nga Ministria e Kulturës. Një javë më vonë, më 16 shkurt, biznesmeni i ndërtimit Shkëlqim Fusha ka dorëzuar një dokument dyfaqësh në bashkinë e Tiranës, duke paraqitur një propozim të pakërkuar për koncesion, ku premtonte të ndërtonte një teatër të ri dhe një bllok ndërtesash komerciale në truallin ekzistues të Teatrit Kombëtar dhe të disa institucioneve të tjera publike si Drejtoria e Përgjithshme e Burgjeve dhe ish- selia e Partisë Demokratike. Kërkesa e Fushës, e nisur siç shprehet ai vetë nga shqetësimi për gjendjen e keqe të ndërtesës aktuale dhe dëshirës së artistëve për një teatër të ri, vuri në lëvizje në kohë rekord një numër institucionesh shtetërore; Bashkinë Tiranë, Ministrinë e Kulturës, hipotekat, Kryeministrinë dhe së fundmi, edhe Kuvendin e Shqipërisë. Këto institucione prodhuan brenda një periudhe të shkurtër – nga 18 shkurti deri në fillim të qershorit, disa qindra faqe dokumente, përfshirë studime të shumta ekonomike, gjeologjike, sizmike dhe hidrologjike etj. 

Me 12 mars, kryeministri Edi Rama i prezantoi zyrtarisht planet e qeverisë për të lidhur një Partneritet Publik Privat për ndërtimin e Teatrit të ri Kombëtar. Propozimi i kryeministrit nuk u prit mirë nga komuniteti i artistëve, të cilët e kundërshtuan shembjen e ndërtesës aktuale për t’i hapur rrugë kullave. Me një vesh shurdh dhe një sy qorr ndaj protestave, qeveria paraqiti më 10 qershor një projektligj të jashtëzakonshëm për t’i dhënë kompanisë Fusha sh.p.k pa garë tokën e Teatrit Kombëtar, dhe i dha të drejtën vetes që të negociojë në emër të interesit publik kontratën koncesionare. Pas një serie diskutimesh të mbajtura mes artistëve dhe kryetarit të bashkisë së Tiranës, Erion Veliaj, mazhoranca miratoi me 5 korrik në Parlament ligjin për PPP-në e debatuar. Dokumentacioni voluminoz i prodhuar nga autoritet publike dhe propozimi i pakërkuar i firmës ‘Fusha’ u mor nga BIRN përmes një kërkese për të drejtë informimi. Ai zbulon planet e kompanisë së ndërtimit për të ngritur disa pallate 17 deri në 21 kate me një sipërfaqe të përgjithshme mbi tokë prej 68 mijë metrash katrorë dhe dy-tre kate parking nën tokë me sipërfaqe totale 20 mijë metra katrorë. Në shkëmbim të shfrytëzimit të tokës publike të teatrit dhe atë përreth tij, Fusha Sh.p.k premton ndërtimin e një teatri të ri me sipërfaqe totale ndërtimi prej 9280 metrash katrorë, në të cilin parashikohet edhe një bar/kafe 500 metra katrorë. 

Dokumentet tregojnë që në njollën e propozuar të ndërtimit, firma Fusha Sh.p.k zotëron vetëm 3% të tokës që kërkohet për ndërtim, ndërkohë 85 % e truallit – përfshirë parcelën ekzistuese të Teatrit Kombëtar, është tokë publike. Njolla e propozuar për ndërtimet e reja në këtë zonë do ketë një densitet të lartë ndërtimi, me një koeficient që i tejkalon normat e lejuara nga plani urbanistik i bashkisë Tiranë. Ky shfrytëzim me densitet të lartë dhe mbase të paligjshëm të truallit pritet t’i sjellë të ardhura të majme kompanisë Fusha Sh.p.k. Sipas propozimit të kompanisë, të ardhurat shkojnë deri në 119 milionë euro me një normë fitimi 14 %. Megjithatë, një analizë e thjeshtë e kostove dhe çmimeve të shitjes për njësi të paraqitura në propozimin financiar të ndërtuesit Fusha ngrenë dyshime që norma e fitimit të kompanisë mund të jetë shumë më e lartë, pasi kostot për ndërtimin e Teatrit të ri dhe të apartamenteve duken të fryra, ndërsa çmimi i shitjes së ambienteve komerciale dhe apartamenteve në kulla është nën mesataren e tregut për zonën më të lakmuar të Tiranës. Nga toka e blerë në vitin 1938 prej 10,625 metrash katrorë dhe tokës së mbetur publike sot prej 8465 metrash dallohet një diferencë prej mbi 2 mijë metrash tokë “të humbur”. Është e paqartë se si toka publike u rrudh në këtë mënyrë. Në propozimin e pakërkuar të firmës Fusha Sh.p.k, zona e propozuar për zhvillim përbëhet nga 8465 metra katrorë tokë e mbetur publike dhe 1303 metra katrorë tokë private. Nga toka private, Shkëlqim Demir Fusha disponon vetëm një parcelë me sipërfaqe 298.1 metra katrorë. 

Ndërkohë toka publike ndahet mes institucioneve të ndryshme. Teatri Kombëtar ka një sipërfaqe totale prej 5522 metrash katrorë, ndërsa Bashkia Tiranë disponon parcela të ndryshme, përfshirë një parking me sipërfaqe 1266 metra katrorë, mjediset e Ndërmarrjes së Dekorit me truall 169 metra katrorë apo ndërtesën e Agjencisë së Mbrojtjes së Konsumatorit me sipërfaqe trualli 801 metra. Në listën e ndërtesave dhe tokave publike që do të shemben gjendet edhe Drejtoria e Përgjithshme e Burgjeve me sipërfaqe trualli prej 385 metrash katrorë. Për t’u shembur planifikohet edhe ish-selia e Partisë Demokratike. Toka publike dhe private përbën një parcelë ndërtimi me sipërfaqe totale prej 9768 metrash katrorë. Propozimi i pakërkuar i firmës Fusha Sh.p.k thotë se sipërfaqja totale në ndërtim (njolla e ndërtimit) do të jetë 6,200 metra katrorë me shfrytëzim në masën 63.47%. Kjo sakaq shkel të gjitha parametrat e lejuara të ndërtimit në bashkinë Tiranë. Edhe në projektet e pallateve të ndërtuara në Tiranë në vitet 2000, njolla e ndërtimit të lejuar rrallë herë kalonte masën 50%. Por është treguesi i “intensitetit të ndërtimit” në masën 6.65 ai që thyen një rekord tjetër. Plani aktual urbanistik i Bashkisë Tiranë, i miratuar nga vetë qeveria aktuale, parashikon lejimin e zhvillimit të pronës private me koeficient intensiteti në masën 1.7 deri 4.2. Ky është një koncept i futur në legjislacionin urbanistik shqiptar disa vite më parë dhe që tregon se një sipërfaqe toke mund të ndërtohet në gjerësi apo në lartësi brenda intensitetit të lejuar. 

D.m.th., nëse një copë tokë është 1 mijë metra katrorë dhe koeficienti i lejuar për zonën është në masën 1.7, pronarit i lejohet të ndërtojë 1700 metra katrorë ndërtesë mbi tokë, pavarësisht nëse zgjedh të bëjë dy kate apo 10 kate. Në zonat në qendër të Tiranës, ku lejohet edhe intensiteti më i lartë i ndërtimit, zakonisht koeficientët e përcaktuar në planin urbanistik janë në masën 3.5-4. Vetë plani urbanistik në fuqi, [link] parashikon intensitet maksimal ndërtimi në masën 5.5. Projekti i propozuar shkon edhe afro 21% më shumë se kaq. Sipas propozimit për PPP të kompanisë “Fusha”, 40% e tokës do të jetë “vetëm për teatrin e ri kombëtar” ndërsa 60% për “ndërtimet me karakter komercial”. Projekti parashikon ndërtimin e dy kateve nëntokësore në të gjithë sipërfaqen e tokës, e madje më shumë se sa kaq, për realizimin e 20,400 metrave katrorë parking. Përveç parkingut, kompania planifikon ndërtimin e 68 mijë metrave katrorë mbi tokë. Teatri Kombëtar pretendohet se do të jetë 9200 metra katrorë, por në këtë sipërfaqe, vlerësimi llogarit edhe 1185 metra katrorë “taracë” si dhe 700 metra katrorë i quajtur “shesh i mbuluar për performancë”. Në mënyrë misterioze, tabela me të dhënat kryesore të zhvillimit, nuk ka përcaktuar se sa nga sipërfaqja e teatrit të ri kombëtar do të përbëhet nga “hapësira sanitare, ndihmëse dhe komunikimi”. Por sikur të mos mjaftonin kafenetë rreth e përqark zonës, projekti parashikon një kafene brenda ndërtesës së teatrit me sipërfaqe 500 metra katrorë./Lindita Çela, Gjergj Erebara/BIRN

Më të lexuarat