Çmimet e Banesave Rezidenciale dhe Ambientet Komerciale në Tiranë

04-09-2025

Tirana gjatë viteve të fundit është kthyer në një nga tregjet më dinamike të pasurive të paluajtshme në rajon. Kombinimi i investimeve të huaja, remitancave nga diaspora dhe rritjes së turizmit kanë shtyrë ndërtimin e dhjetëra kullave rezidenciale dhe projekteve të mëdha komerciale.

Megjithatë, kjo zhvillim ka ardhur edhe me sfida: një pjesë e konsiderueshme e popullsisë vendase nuk mund t’i përballojë këto çmime, ndërkohë që stoku i banesave bosh mbetet i lartë.

1) Banesat Rezidenciale

Segmenti rezidencial në Tiranë ka përjetuar rritje të shpejtë të çmimeve. Indeksi i çmimeve është rritur me mbi 26% vetëm në gjashtëmujorin e dytë të vitit 2024, ndërsa në krahasim me një vit më parë rritja është mbi 50%. Kjo tregon se tregu po nxitet më shumë nga kërkesa e investitorëve se sa nga nevojat reale të qytetarëve.

Koha mesatare e shitjes ka zbritur në rreth 7 muaj, një tregues i interesit të lartë. Megjithatë, shumica e transaksioneve po ndodhin me çmime më të ulëta se sa kërkesat fillestare të pronarëve – në shumë raste me 5 deri 20% më pak. Kjo tregon një proces negociimi aktiv dhe një treg ku oferta është e bollshme.

Një element tjetër shqetësues është stoku i lartë i banesave të pabanuara. Sipas të dhënave të fundit, vetëm në qarkun e Tiranës ka mbi 85 mijë apartamente bosh. Ky fakt ngre pikëpyetje mbi qëndrueshmërinë afatgjatë të rritjes së çmimeve nëse kërkesa nga jashtë do të bjerë.

2) Ambientet Komerciale

Tregu i ambienteve komerciale në Tiranë ka një dinamikë të ndryshme nga banesat. Zyra prime aktualisht qiraxhirohen rreth 27 €/m²/muaj, ndërsa mesatarja e tregut qëndron te 18 €/m²/muaj. Megjithatë, niveli i vakancës është mbi 21%, çka tregon se ka më shumë hapësira të lira sesa kërkesë reale. Në anën tjetër, tregu i retail-it është më i fortë. Qiratë në qendrat tregtare arrijnë rreth 60 €/m²/muaj, ndërsa në rrugët kryesore tregtare shkojnë deri në 52 €/m²/muaj. Vakanca është minimale, vetëm rreth 3%, duke treguar se kërkesa për dyqane dhe hapësira për markat ndërkombëtare është e qëndrueshme. Turizmi dhe rritja e konsumit vendas e mbajnë këtë segment në nivele të larta.

3) Faktorët që ndikojnë tregun

- Investimet nga diaspora dhe blerësit jorezidentë përbëjnë një pjesë të rëndësishme të tregut.
- Remitancat e larta (rreth 1 miliard € në vit) mbështesin fuqinë blerëse.
- Turizmi në rritje (mbi 11 milion vizitorë në 2024) shton kërkesën për apartamente në bregdet dhe qira afatshkurtra në Tiranë.
- Lejet e ndërtimit në Tiranë po shtojnë mijëra metra katrorë të rinj çdo vit, duke rritur ofertën në treg.
- Pastrimi i parave mbetet një shqetësim i identifikuar në raporte ndërkombëtare, sidomos në sektorin e luksit.

4) Përfundime dhe pritshmëri

Në afat të shkurtër, çmimet në Tiranë pritet të mbeten të larta për shkak të kërkesës së vazhdueshme nga jorezidentët dhe ndikimit të turizmit. Megjithatë, nëse remitancat bien ose nëse forcohen rregullat kundër pastrimit të parave, segmenti i luksit mund të përballet me ngadalësim apo ulje çmimesh. Për banesat standarde, mungesa e ofertës së përballueshme do të mbajë çmimet të qëndrueshme, ndërsa në tregun komercial do të shohim diferencim: zyra me vakancë të lartë do të vuajnë, ndërsa retail-i prime do të mbetet i fortë.