Pritet te rriten cmimet per apartamentet e reja me 15-30 per qind

Ndërsa agjentët e tregut të pasurive të paluajtshme pohojnë se kërkesat për blerje janë në rënie, për shkak të fuqisë së dobët monetare dhe papunësisë së lartë; ndërtimet e reja “premtojnë” të vijnë në treg me çmime të larta, deri në 30% më shumë se ndërtimet e mëparshme në të njëjtën zonë. Kush do të blejë më në Tiranë?

Kushdo që ka në plan të blejë një apartament, sidomos në pallatet e reja në kryeqytet, duhet të nxitojë ta bëjë atë sa më shpejt, që të mos përballet me një surprizë të pakëndshme: çmime më të larta. Të gjithë aktorët e tregut pohojnë njëzëri se apartamentet e reja pritet të shtrenjtohen me rreth 15-30% për disa arsye, si p.sh., mungesa e lejeve të ndërtimit në qendër; rritja e taksës së ndikimit në infrastrukturë deri në 8%; kosto e shtuar nga mënyra si llogaritet pjesa që u jepet pronarëve të tokës; ulja e kateve; respektimi më i madh i standardeve të ndërtimit; rritjes së taksës mbi fitimet nga shitja e pasurisë së paluajtshme nga 10% në 15%, duke filluar nga 1 janari 2015, etj. Kjo do të thotë se në rast se një apartament pranë qendrës sot mund ta gjesh me 1000 euro për metër katror, në një periudhë afatmesme ai mund të shkojë deri në 1300 euro për metër katror.Nëse deri në vitin 2008, kur çmimet e apartamenteve u dyfishuan brenda pak vitesh, kjo rritje erdhi më shumë nga kërkesa e lartë, tashmë faktorët që do të ndikojnë lidhen më shumë me koniunkturën e kostove, nga kahu i ofertës (ndërtuesve).Arben Dervishi, nga Shoqata e Ndërtuesve të Shqipërisë, pohon për “Monitor” se çmimet e banesave në Tiranë do të rriten me 100-250 euro/m² më tepër se çmimet aktuale.

Si një faktor lehtësues për individët, situata është shumë e favorshme për të marrë kredi hipotekore. Interesat janë në nivelet e tyre minimale historike, ndërsa bankat kanë raportuar se për individët, standardet e kredisë do të vijojnë të lehtësohen, si për financimin e blerjes së banesës, ashtu edhe për kredinë konsumatore.Të gjithë njerëzit që jetojnë në kryeqytetin shqiptar me qira kërkojnë të blejnë një shtëpi, ndonëse agjencitë pohojnë se këto kërkesa nuk finalizohen me transaksione.Si arsye mund të listojmë shumë: papunësia, të ardhurat e pakta, pamundësia e marrjes së një kredie nga paqëndrueshmëria financiare etj.Madje, sipas tyre, nuk mungon as dëshira për të blerë një shtëpi të dytë, qoftë për investim. Por me sa duket, nga dëshira gjer në blerje, qëndron “një det i tërë”.Këtë vit, kërkesat për qira janë shtuar shumë, trend ky që do të vijojë, duke qenë se të gjitha ndërtimet e reja në kryeqytet “premtojnë” se do të sjellin çmime të kripura për xhepat e shqiptarëve.

Kompanitë e ndërtimit: Kemi kosto të larta

Kompanitë e ndërtimit listojnë disa nga arsyet që po ndikojnë në rritjen e kostos së ndërtimeve të tyre. Të kontaktuar nga “Monitor”, pohojnë se padyshim që taksa e ndikimit në infrastrukturë, e rritur nga Bashkia e Tiranës deri në 8% do të jetë një faktor që do të rrisë çmimin e banesave për blerësit. Shoqata e Ndërtuesve të Shqipërisë (SHNSH) është shprehur kundër taksës së vendosur nga Bashkia e Tiranës për ndikimin në infrastrukturë. Në një reagim për mediat në fillim të këtij viti, SHNSH ka listuar arsyet se pse nuk duhet vendosur kjo taksë.
“Taksa nuk është reale, pasi bazohet mbi një çmim referencë, çmim që qeveria e rrit çdo vit dhe që aplikohet vetëm në një pjesë të pallatit. Kjo taksë u mbivendoset taksave kombëtare, çmimi i shitjes është objekt taksimi kombëtar”, – deklaron Shoqata, teksa thekson se kjo taksë është kundër normave të ndërtimit.

Përpos këtij faktori, kompanitë tregojnë se ligji nr. 1129, datë 5.8.2008 “Për mënyrën e përcaktimit të vlerës së truallit, të vënë nga pronarët e tij, në dispozicion të investitorëve të ndërtimit”, të miratuar nga qeveria shqiptare në gusht të 2008, nuk njeh më pjesën e kontratës së shkëmbimit me pronarin e truallit. Firmat e ndërtimit duhet që truallin ta fusin si shpenzim, ndërkohë që pjesën e shkëmbimit që i japin apartamente pronarit, duhet ta kalojnë me çmimin e shitjes, në bazë të tabelës me referencat e tregut. Kjo kalon automatikisht në të ardhur. Marzhi mes çmimit të referencës së truallit me çmimin e shitjeve të zonave është diferencë e madhe, pohojnë ata, ndaj dhe konsiderohet një nga arsyet që do të rritet çmimi për blerësin fundor.“Sa i përket pronarit të truallit, i bie që të taksohet dyfish sepse paguan edhe taksën me çmimin fillestar, që bëhet kalimi i pronësisë nga firma ndërtuese te pronari i truallit me 15%; ndërkohë që në momentin e rishitjes së apartamentit nuk i njihet më me çmimin e shitjes, por me koston minimale të zonës ku është bërë ndërtimi”-, pohon një ekonomiste e një kompanie ndërtimi në Tiranë.Rritja e çmimeve ka filluar të ndihetDritan Caka, drejtuesi i agjencisë “DevInformation”, pohon se aktualisht në tregun imobiliar shqiptar ka nisur një rritje e çmimeve të banesave, prej 10%.“Fillimisht kjo shihet vetëm për zonën brenda Unazës së Vogël dhe kryesisht në qendër të saj dhe kjo si rezultat i dy faktorëve kryesorë: mungesa e lejevetë ndërtimit dhe taksa e shitjes prej 15%”- pohon z. Caka për “Monitor”. Duke filluar nga 1 janari 2015 u rrit taksa mbi fitimet nga shitja e pasurisë së paluajtshme nga 10% në 15%.

Arsyet e listuara:
1) mungesa e lejeve të ndërtimit në qendër ka bërë që të kërkohen apartamentet në këto zona dhe duke mos pasur oferta të reja në këto zona, kërkesa më e madhe bën që të ketë këtë rritje të lehtë të çmimeve.
2) Sigurisht 15% (rritja e taksës mbi fitimet nga shitja e pasurisë së paluajtshme në 2015-n nga 10% në 15%) është faktori i dytë, pasi në përllogaritjet që bëjnë pronarët e këtyre njësive kalkulojnë tatimin që do të paguajnë dhe këtë ia vendosin sipër çmimit që ata duan të shesin. Z. Caka tregon se tregu imobiliar do të vijojë të ketë ecuri normale, ndërsa pohon se kërkesë për qira ka më shumë për apartamente të vogla (1+1), nxitur nga pamundësia për të blerë.

Nga ky muaj, periferia 20 euro/m2 më shtrenjtë
Vetëm nga aplikimi i taksës së banesës mbi apartamentet e pashitura dhe rritja e tarifës së hipotekës janë rritur çmimet e shtëpive të reja në periferi të Tiranës me 20 euro metrin katror, duke arritur në 470 euro/m2, duke filluar nga muaji shkurt.
Ndërsa dyfishimi i taksës në infrastrukturë pritet të shtrenjtojë çmimin e tyre me 50-250 euro për metër ndaj banesave që do të ndërtohen nga lejet që po jepen në vijim, tha Hajredin Fratari nga Konfindustria Shqiptare, një nga ndërtuesit me më përvojë në vend.
Që nga fillimi i këtij viti, taksa e banesave aplikohet edhe mbi shtëpitë e ndërtuara dhe ende të pashitura. Fratari tha se kjo është një taksë jo e logjikshme pasi përvoja e vendeve të tjera tregon se tatime të tilla paguhen nga blerësit dhe përdoruesit dhe jo nga ndërtuesit. Duke qenë se kompanitë e mëdha të ndërtimit kanë në zotërim qindra apartamente të pashitura nga ngurtësimi i kërkesës, kostot që po vijnë nga taksa e re janë transferuar në çmime me rreth 20 euro për metër katror. Por kjo rritje nuk ka të krahasuar me atë që do të krijojë taksa e re e ndikimit në infrastrukturë.
Kjo taksë që më parë vilej 4% mbi vlerën e ndërtimit të projektit me ndryshimet e reja të janarit të vitit 2016 do të vilet 8% mbi vlerën e shitjes.
Për një metër katror që e ka koston e ndërtimit 200 euro për metër katror, aktualisht paguhet nga ndërtuesi taksë 8 euro. Me ndryshimet ligjore, kjo taksë vilet mbi çmimin e shitjes, i cili supozohet se është 500 euro. Taksa që do t’i paguhet bashkisë është 40 euro për metër katror. Ky ndryshim në taksa e rrit çmimin deri në 250 euro metrin katror – analizon Fratari.
Taksa e ndikimit në infrastrukturë aplikohet vetëm në vendet e Ballkanit, për shkak se vendet në zhvillim kanë nevoja të investojnë në zhvillimin e infrastrukturës. Fratari thotë se nuk është kundër kësaj takse, por problemi qëndron në faktin se në Shqipëri, pavarësisht se pushteti lokal arkëton shumicën e të ardhurave nga kjo taksë, nuk përdor atë për destinacionin që i takon.
Sipas përcaktimit ligjor, taksa e ndikimit në infrastrukturë, u vilet kompanive të ndërtimit për të plotësuar nevojat me (rrjet rrugor, elektrik dhe ujësjellësi) që i duhen objektit të ri.

Fratari shpjegon se, kërkesa do të orientohet nga banesat sociale me çmim të ulët dhe sipërfaqe të vogël. Nisur nga një kërkim mbi tregun, Fratari tha se blerësit potencialë brenda Unazës së Vogël janë vetëm 1400, ndërsa për periferinë janë mbi 70-80 mijë kërkesa. Ai thotë se tani është kohë mjaft e përshtatshme për të blerë, pasi edhe bankat kanë shtuar konkurrencën për kreditimin e blerjes së banesave.Flet Lefter Sila, drejtuesi i Agjencisë Inf 93.Ndërtimet e reja do të kenë banesa 30% më të shtrenjta.

Si ka qenë ecuria e tregut të shitblerjeve dhe qirave në vendin tonë?
Panorama e tregut të shitjeve është e ndryshme nga ajo e qirave. Shitjet janë pakësuar, kemi pak transaksione, kjo na pengon për të nxjerrë të dhëna të sakta. Tendenca është ajo e një viti më parë, në përgjithësi çmimet kanë rënë, por kjo vlen sipas zonave të ndryshme. Në Bllok, te RTSH, qendër, rënia shkon në 25–30%, në zonat rreth Unazës së Vogël të Tiranës, rënia është 10-20%. Në zonat më larg, meqenëse edhe vlerat janë më të ulëta, rënia është më e ulët, deri në 5-10%.

Por, n.q.s. flasim për pallatet e reja, atëherë kemi një tendencë krejtësisht të kundërt. Në to kemi rritje çmimi që do të vijojnë. Pse ndodh kjo? Vëmë re se në vitin 2015, nisën rreth 20-30 pallate të reja nga themelet. Në këto pallate çmimet janë më të larta se kudo tjetër. Vlera shkon rreth 30% më e lartë në po të njëjtin vend me ndërtesa të ndërtuara më parë.

Kjo ndodhi për disa arsye:
–    40-50% e merr pronari i truallit, me kontratën e shkëmbimit.
–    Ndërkohë ndërtuesit, gjatë 5 viteve që kanë pritur që të marrin lejen e ndërtimit, kanë pasur kosto të mëdha: qira, makineri, pagat, tenderë etj.
–    Kosto tjetër është fakti se pallatet e reja nuk bëhen më me 12 kate si dikur, me volum të madh banimi, por rreth 8-9 kate maksimumi.
–    Ruajtja e standardeve i detyron që të ndërtojnë parkingje me 2-3 kate, e cila është një kosto shtesë për ndërtimin.
–    Të mos harrojmë se ndërtuesi diçka do marrë për vete, diçka do ta japë me klering, për favore etj., pra pakësohet numri i banesave në shitje.
–    20-30% e pallatit që mbetet për t’u shitur duhet të mbulojë të gjithë kostot që ndërtuesi ka pasur.
Po taksa 8% për infrastrukturën do të ndikojë në çmim?
Edhe kjo taksë është një ndikues i madh, të gjitha arsyet mblidhen bashkë. Apartamentet e reja në ndërtesat e reja do të kenë çmime të larta. Shtojmë edhe faktin që ndërtime në zonat kryesore ka pak.
Po tendenca konsumatore ku orientohet? (zonat, madhësia e banesave)
Gjithçka varet sipas buxhetit. Kërkesa ka shumë, të gjithë do të donin të blinin shtëpi apo të merrnin një shtëpi të dytë mirëpo transaksionet janë të pakta. Gjithçka varet nga të ardhurat dhe punësimi. Ndaj dhe konsumatorët i drejtohen qirasë. Kjo është tendenca e momentit. Konsumatorët interesohen më tepër për apartamente të vogla, kryesisht 1+1, në zona ku edhe çmimet nuk janë shumë të larta. Familjarët e ardhur janë një grup i konsiderueshëm, sikurse edhe studentët. Ndaj dhe kjo dukuri po ndikon edhe vendimet e ndërtuesve, të cilët duke parë trendin janë orientuar në ofrimin e sa më shumë apartamenteve të vogla. Tkurrja po ndihet edhe në vendimet e bizneseve, të cilët dita-ditës po lënë sipërfaqet e mëdha për ambiente zyrash ose dyqanesh më të vogla dhe të përballueshme.
Sa interes kanë të huajt për pasuritë e paluajtshme në Shqipëri?
Të huajt janë të pakët në numër dhe kanë rënë në krahasim me vitet e mëparshme.
Kanë rënë kërkesat për qira, por edhe për blerje nuk ka thuajse fare (në Tiranë). Pengimi i lejeve të ndërtimit i ka tkurrur investitorët, ndikojnë edhe arsye të tjera: pronësia, konfliktet mes pronarëve,
Çfarë parashikimi keni për vijimin e 2016-s?
Këtë vit e presim në të njëjtën tendencë të një viti më parë. Duhet të theksojmë edhe diçka: n.q.s kriza botërore nuk përmirësohet, sidomos situata në vendet kufitare si Greqia dhe Italia, si burim i të ardhurave të emigrantëve apo edhe i tregtisë, situata në tregun e pasurive të paluajtshme mund të përkeqësohet më tej. Varet shumë edhe nga politikat që ndjek qeveria, sa afrohen dhe mbështeten investitorët, sa zhvillohen lejet e ndërtimit, lehtësitë në investime, bankat çfarë politikash do të marrin, sa e lehtë është kredimarrja etj. Punësimi është një tjetër faktor kyç.

 

Arsyet që ndikojnë në rritjen e çmimit të banesave

-Mungesa e lejeve të ndërtimit në qendër ka bërë që të kërkohen apartamentet në këto zona dhe duke mos pasur oferta të reja, kërkesa më e madhe bën që të ketë këtë rritje të çmimeve.
-Taksa e shitjes prej 15% (që hyri në fuqi që më 1 janar të 2015) është faktori i dytë pasi në përllogaritjet që bëjnë pronarët e këtyre njësive kalkulojnë tatimin që do të paguajnë dhe këtë ia vendosin sipër çmimit që ata duan të shesin.
-40-50% të volumit të banesave në një pallat i merr pronari/pronarët e truallit, me anë të kontratës së shkëmbimit. Janë numër i konsiderueshëm banesash të destinuara për shitje që nuk shiten. Tradita e kleringut në firmat ndërtuese shqiptare. Shpeshherë edhe “dhurata” për favore personale bën që të zvogëlohet volumi i banesave për t’u shitur. Ndaj dhe 20-30% e pallatit që mbetet për t’u shitur duhet të mbulojë të gjithë kostot që ndërtuesi ka pasur. Kemi automatikisht rritje çmimesh.
-Ndërtuesit, gjatë 5 viteve që kanë pritur që të marrin lejen e ndërtimit kanë pasur kosto të mëdha: qira, makineri, pagat, tenderë etj., që priret t’ua përçojnë kostove totale, si barrë e blerësit fundor.
-Pallate më të vogla në kate dhe volum banesash. Ndërtuesve u zvogëlohen mundësitë e shitjes (nga tendenca e 12 kateve në 8-9 kate)
-Ruajtja e standardeve dhe kërkimi i tyre me rigorozitet vitet e fundit: kosto e lartë ndërtimi, pajisjesh etj., dhe pajisja me parkingje me 2-3 kate.
-Rritja e taksës së ndikimit në infrastrukturë prej 8% ndaj firmave ndërtuese bën që këto të fundit “t’ia shkarkojnë barrën” blerësit fundor.
-Firmat e ndërtimit duhet që truallin ta fusin si shpenzim ndërkohë që pjesën e shkëmbimit që i japin apartamente pronarit, duhet ta kalojnë me çmimin e shitjes, në bazë të tabelës me referencat e tregut, sipas ligjit nr. 1129, datë 5.8.2008 “Për mënyrën e përcaktimit të vlerës së truallit, të vënë nga pronarët e tij, në dispozicion të investitorëve të ndërtimit”. Ndërtuesit pohojnë se kjo kalon automatikisht në të ardhur. Marzhi mes çmimit të referencës së truallit me çmimin e shitjeve të zonave është diferencë e madhe. Ndaj është një nga arsyet që do të rritet çmimi për blerësin fundor./Monitor.al

Më të lexuarat